Réforme de la fiscalité sur les logements vacants : ce que prévoit la loi finances pour 2026
Publié le mardi 3 février 2026
La Loi de Finances pour 2026 introduit une réforme structurelle de la fiscalité appliquée aux logements vacants. L' (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 27 ter prévoit la création d'une taxe unique, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), destinée à remplacer les dispositifs actuels (TLV et THLV) à compter du 1er janvier 2027.
Cette mesure vise à simplifier le cadre fiscal tout en renforçant le rôle des collectivités locales dans la gestion de leur parc immobilier.
1. Unification du cadre fiscal
Jusqu’à présent, la fiscalité sur les logements vacants reposait sur deux dispositifs distincts selon la zone géographique :
- la TLV en zones tendues ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 232 du CGI),
- la THLV en zones non tendues ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1407 bis du CGI).
La nouvelle TVLH unifie ces régimes au sein d'un article unique du Code général des impôts (Art. 1406 bis).
Le produit de cette taxe sera directement affecté au budget des communes ou des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Auparavant, l’Etat percevait les recettes de la TLV et les collectivités celles de la THLV, lorsqu’elles l’avaient instaurée.
2. Une application différenciée selon les territoires
La réforme maintient une distinction entre les zones dites « tendues » (caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande) et le reste du territoire, tout en ajustant les paramètres de taxation.
| Zones tendues | Autres zones | |
|---|---|---|
| Seuil de vacance | Supérieure à 1 an | Supérieure à 2 ans |
| Taux légal | 17 % (an 1) / 34 % (an 2+) | Fixé par délibération |
| Faculté de modulation | Plafond à 30 % (an 1) / 60 % (an 2+) | Plafond à 50 % |
| Mise en œuvre | Automatique et obligatoire (liste des communes définie par décret) | Par délibération locale (accessoire) |
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement (mentionnée à l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1409 du CGI).
- Pour les zones tendues, dont la liste des communes est définie par décret, la taxe est instaurée automatiquement.
- Toutefois, les communes peuvent délibérer pour majorer les taux, jusqu'au 15 avril de l'année de taxation ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) art. 1639 A du CGI).
- Pour les zones non tendues, la taxe peut être instaurée par la commune ou par l'EPCI (sous réserve que ce dernier ait adopté un Programme Local de l’Habitat) jusqu'au 1er octobre de l'année précédent l'année de taxation (
(Ouvre une nouvelle fenêtre) art. 1639 A bis du CGI).
- La délibération fixant le taux peut, elle, être prise jusqu'au 15 avril de l'année de taxation.
- Toutefois, la décision de l'EPCI ne s'applique pas sur le territoire de ses communes membres ayant institué la taxe.
⚠️ Les délibérations prises en matière de THLV sont rendues caduques
Attention, pour les communes et les EPCI à fiscalité propre qui avaient délibéré en faveur de l'institution de la Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV) en application de l’
(Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1407 bis du CGI dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2026, ces délibérations cessent de produire leurs effets à compter du 1er janvier 2027.
En revanche, les délibérations restent donc valables pour l'année 2026.
3. Précisions sur le champ d'application et les exonérations
Le texte précise les situations dans lesquelles un logement est exclu du champ de la TVLH :
- Occupation effective : le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année.
- Vacance involontaire : le propriétaire justifie que la vacance ne dépend pas de sa volonté (ex: difficultés manifestes de mise en location ou de vente au prix du marché).
- Logement social : les logements détenus par une entité mentionnée aux articles (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 411‑2 et (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 481‑1 du Code de la Construction et de l’Habitation (c’est à dire, les organismes HLM ou des SEM de construction).
- Domaine public : les dépendances du domaine public.
En revanche, les logements appartenant au domaine privé des collectivités territoriales sont imposables au titre de la TVH.
Dans quels cas un logement est-il une dépendance du domaine public ?
(Ouvre une nouvelle fenêtre) Un arrêt du Conseil d'État du 18 janvier 2008, était venu précisé que, pour être imposable à la taxe sur les logements vacants, le logement devait pouvoir "être mis, sur simple décision du propriétaire, sur le marché immobilier locatif dans des conditions normales et durables d'habitation".
Cependant, les logements qui constituent des dépendances du domaine public, ne peuvent faire l'objet d'un bail "loi de 1989" (bail classique). Comme toute occupation du domaine public, leur occupation ne peut être que précaire. Ils doivent par suite être exclus du champ d'application de la taxe sur les logements vacants.
Exemples :
- Dans cet arrêt, il était question de logements vacants situés dans des lycées.
- Logements de gardiens de cimetière municipal ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) CE, 7 mars 2012, n°352367),
- Logements de gardiens de parcs ou jardin publics (CE, 14 juin 1972, Eidel, n°84967)
- Logements dans les locaux de la mairie ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) CAA Lyon, 29 novembre 2012, n°11LY02228).
Le cas des logements vacants inhabitables
Un logement qui n'est pas clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) est
(Ouvre une nouvelle fenêtre) actuellement exclu du champ d'application de la TLV et de la THLV dès lors que des travaux importants sont nécessaires à son habitabilité.
Les dégrèvements de THLV sollicités par des contribuables imposés à tors,
(Ouvre une nouvelle fenêtre) qui résultent conjointement de motifs liés à l'appréciation de la vacance et au caractère inhabitable du logement, sont mis à la charge de l'Etat (exemple : logements insalubres destinés à la démolition).
En matière de TVLH, le législateur ne mentionne pas ce cas, il est toutefois permis de penser qu'il sera considéré de la même façon qu'en matière de TLV.
4. Responsabilité financière
L’article prévoit que le coût des dégrèvements soit à la charge de la collectivité bénéficiaire de la taxe. En pratique, si une taxe est dégrevée suite à une erreur d'identification d'un logement (logement vacant alors qu'il est occupé), la commune ou l'EPCI devra en supporter le remboursement sur ses propres ressources.
Auparavant, les dégrèvements de la Taxe nationale sur les Logements Vacants (TLV) — applicable en zones tendues — étaient supportés par l’État, à qui elle bénéficiait.
Ce mécanisme incite les collectivités à une vigilance accrue sur la qualité des bases de données fiscales.
5. Enjeux de fiabilisation : le rôle des déclarations GMBI
La mise en œuvre de cette fiscalité repose sur la déclaration d'occupation que chaque propriétaire doit effectuer via l'espace « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur le portail des impôts.
Pour les collectivités, l'enjeu des prochains mois est double :
- Sensibiliser les propriétaires à l'obligation déclarative pour garantir l'exactitude des rôles d'imposition.
- Exploiter la plateforme Zéro Logement Vacant (ZLV), qui permet de croiser les données fiscales avec les réalités de terrain, de conserver les informations dans le temps, mais aussi de les exporter afin de signaler les données d'occupation erronées au service des impôts des particuliers (après s’être assuré de la situation du logement).
Calendrier : Les nouvelles dispositions s'appliqueront aux impositions établies au titre de l'année 2027. Pour le calcul de la durée de vacance, les années antérieures à 2027 seront prises en compte.