Taxer : l'un des multiples leviers de la politique de lutte contre les logements vacants

Une fiscalité des logements vacants qui évolue en 2027

La loi de finances pour 2026 a fait évoluer la fiscalité applicable aux logements vacants.

• Dans les zones non tendues, où les collectivités peuvent, sur délibération, taxer les logements structurellement vacants, par la création d'une nouvelle taxe à part entière, la loi met fin au mécanisme qui liait les taux de THLV à ceux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (eux-mêmes indexés sur la taxe foncière). Les communes disposent ainsi, à compter de 2027, de plus de liberté pour fixer leur taux, dans la limite de 50 % de la valeur locative cadastrale du logement.
• Dans les zones tendues, elle permet désormais aux communes de majorer les taux, et prévoit le transfert des recettes de l'État vers les communes à partir de 2027. Les taux de droit commun sont de 17 % la première année de taxation, puis 34 % les années suivantes (les logements ne sont taxés qu'après un an de vacance).

Ces derniers jours, (Ouvre une nouvelle fenêtre) la Ville de Paris a fait le choix de majorer ces taux à 30 % puis 60 %, ce qui correspond aux taux plafonds autorisés par la loi de finances pour 2026.

Au-delà des taux, cette réforme relance une question de fond : la fiscalité est-elle le bon levier pour remobiliser les logements vacants ? Et que sait-on réellement de l'ampleur de la vacance structurelle ?

Pourquoi les logements sont-ils vacants ?

(Ouvre une nouvelle fenêtre) Une étude du SDES de 2023 a dégagé trois grands types de causes de la vacance de longue durée : les déterminants géographiques, les déterminants liés au logement et au bâtiment, et les déterminants liés aux situations des propriétaires.

• Sur la géographie : les logements situés en zone non tendue sont taxés uniquement si les élus locaux ont délibéré en ce sens, à un taux fixé librement (jusqu'à 50 %). Par ailleurs, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable sont exonérés de THLV (c'est le cas des logements qui ne trouvent pas preneur au prix du marché).
• Sur les caractéristiques physiques des lieux : pour l'application de la taxe, les services des finances publiques considèrent qu'un logement vacant doit être habitable (c'est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum). Les logements très vétustes sont donc exclus du champ de la taxe. Les autres pourraient être reconfigurés et adaptés afin de satisfaire aux besoins actuels. La taxe comportementale pourrait ainsi remobiliser le propriétaire afin qu'il accepte d'être accompagné vers la remise sur le marché de son bien (aide à la rénovation, revente à un professionnel…).
• Sur les situations des propriétaires : les propriétaires qui n'ont pas les moyens de rénover leurs biens ont la possibilité de le vendre ; ceux qui résident en EHPAD sont, quant à eux, exonérés au titre de la vacance indépendante de la volonté du contribuable.

Sur la plateforme Zéro Logement Vacant, les collectivités ont la possibilité de qualifier la situation des différents logements. La très large majorité des situations renseignées concernent des biens nécessitant des travaux de rénovation (parfois associés à des problèmes de financement des projets) et des biens appartenant à des successions en cours.

Une mauvaise expérience locative n'explique pas l'essentiel de la vacance

Contrairement à certaines idées reçues, la majorité des logements structurellement vacants ne le sont pas à cause d'une mauvaise expérience locative passée des propriétaires. Il existe, pour ceux qui seraient réticents à louer via un bail d'habitation, d'autres solutions : l'intermédiation locative, la transformation en logement de fonction, la mise à disposition d'un logement associatif, ou encore l'usage comme résidence secondaire d'actifs en navette professionnelle.

Que disent vraiment les chiffres de la vacance ?

Selon le millésime 2026 des (Ouvre une nouvelle fenêtre) données LOVAC, la France compte 1 179 845 logements du parc privé structurellement vacants, c'est-à-dire vacants depuis plus de deux ans.

Les chiffres, souvent jugé surestimé faute d'une connaissance précise de la vacance réelle, appellent des nuances.

Des données encore en construction

Les données sur les logements vacants ont longtemps été collectées exclusivement à des fins fiscales (1767Biscom) et statistiques (INSEE), et non dans le cadre de la politique publique du logement. Ce n'est que depuis 2020, avec le lancement du Plan national de lutte contre les logements vacants (PNLV), que des données dédiées à cet usage existent : les données LOVAC. Il s'agit donc d'une source récente, encore en constitution, qui a par ailleurs connu des ruptures statistiques liées à des évolutions extérieures, comme la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales et le passage à Gérer Mes Biens Immobiliers (GMBI).

Le rôle de Zéro Logement Vacant dans la fiabilisation

C'est précisément pour fiabiliser ces données qu'un outil comme Zéro Logement Vacant a été développé. Son déploiement au niveau national se poursuit : les résultats sont encourageants, mais tous les territoires ne sont pas encore utilisateurs actifs, ce travail demandant du temps et une priorisation politique locale. ZLV est gratuit et permet de conserver la mémoire de ce travail de fiabilisation dans le temps, ce qui peut notamment aider à estimer le nombre de logements amenés à être exonérés ou dégrevés.

Une amélioration attendue dès le millésime 2026

Le millésime 2025 a fait l'objet d'une rupture de série : à compter de cette année-là, le 1767Biscom ne recense plus que les logements déclarés explicitement vacants par leur propriétaire (ou presque), en excluant les vacants « par défaut ». Le millésime 2026 s'inscrit dans la même méthodologie, mais avec un taux de déclaration GMBI qui semble s'améliorer : les propriétaires connaissent en effet de mieux en mieux le dispositif et leurs obligations déclaratives. On s'oriente ainsi vers des données plus fiables, qui devraient mieux refléter la réalité de la vacance structurelle.

Vacance conjoncturelle et vacance structurelle

Il faut aussi distinguer deux réalités souvent confondues. La vacance conjoncturelle (un logement vacant le temps d'une transaction ou d'un changement de locataire) est en réalité bénéfique au bon fonctionnement du marché du logement, puisqu'elle permet le renouvellement des ménages au sein du parc. Les données LOVAC permettent justement de distinguer cette vacance conjoncturelle de la vacance structurelle, qui seule pose un problème de mobilisation du parc. Les données de l'INSEE, en revanche, ne permettent pas d'opérer cette distinction : elles portent sur la vacance toutes durées confondues.

Mobiliser malgré tout

Même si les chiffres réels de la vacance structurelle sont inférieurs à ce qui est parfois avancé, cela ne retire rien à l'intérêt de mobiliser les propriétaires concernés : les aider à sortir de la vacance, c'est aussi augmenter l'offre de logements, qu'elle soit locative ou en occupation par le propriétaire. Un logement en résidence secondaire ou en location courte durée reste préférable à un logement simplement vacant, et d'autres solutions existent pour les propriétaires, de l'intermédiation locative aux logements associatifs. Les propriétaires sont souvent soulagés de mettre fin à une situation coûteuse (taxe foncière, entretien, dégradation prématurée du bien, perte de valeur vénale).

La taxe, un outil parmi d'autres, complémentaire à l'accompagnement

Beaucoup de propriétaires de logements vacants ont besoin d'accompagnement : succession bloquée, méconnaissance des aides à la rénovation, etc. La taxe n'est qu'un outil parmi un panel plus large à la disposition des collectivités, allant du coercitif à l'incitatif, et ces outils sont complémentaires. La taxe cible spécifiquement la vacance volontaire ; les propriétaires dont la vacance est involontaire peuvent solliciter une exonération, ce qui permet en outre de mieux connaître leur situation pour mieux les accompagner.

Le risque de contournement vers la résidence secondaire

Une crainte souvent exprimée est que les propriétaires déclarent leur logement en résidence secondaire pour échapper à la taxe. Cela suppose, en anticipation, d'équilibrer les taux de TVLH et de THRS, si telle est la volonté locale.

Par exemple : à Paris, cette stratégie de contournement perd son intérêt : les résidences secondaires y sont elles aussi taxées, et au même taux que les logements vacants.

Une taxe comportementale, pas une taxe de rendement

La taxe sur les logements vacants est conçue comme une taxe comportementale, destinée à signaler aux propriétaires que la commune souhaite remobiliser les logements vacants, notamment pour lutter contre l'érosion du parc de résidences principales, mais aussi pour redynamiser les centralités et consommer de moins en moins de foncier.

Les communes peuvent accompagner cette taxation d'une communication en amont, comme l'a fait la Ville de Paris à travers une campagne d'information dédiée. Le fait générateur de l'impôt étant fixé au 1er janvier, les propriétaires concernés disposent d'un délai pour remettre leur bien sur le marché, à la location ou à la vente, avant d'être effectivement taxés : dans le cas de la délibération parisienne, cela leur laisse environ six mois, d'ici au 1er janvier 2027.