Territoires détendus : quels changements sur la fiscalité des logements vacants ?
Publié le lundi 23 février 2026
Cet article s'adresse aux collectivités situées en dehors des zones tendues.
Le cas des collectivités en zones tendues est évoqué dans cet article. Les zones tendues sont définies
(Ouvre une nouvelle fenêtre) par décret.
La Loi de Finances pour 2026 opère une refonte complète de la fiscalité applicable aux logements vacants, notamment en dehors des zones tendues.
À compter du 1er janvier 2027, la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) est supprimée pour laisser place à la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH).
Pour les communes et EPCI situés en dehors des zones tendues, cette transition vers l'article 1406 bis du Code général des impôts (CGI) entraîne trois conséquences majeures.
1. La caducité des anciennes délibérations prises en matière de THLV
Dans les zones non tendues, l’imposition des logements vacants n’est pas automatique. Elle dépend d’une décision locale.
- Fin de validité de la THLV : les délibérations prises par les communes ou les EPCI (dotés d'un PLH) en faveur de la THLV ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) Art. 1407 bis du CGI) cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027.
- Nécessité de délibérer à nouveau : pour maintenir ou instaurer une taxe sur les logements vacants (depuis plus de deux ans) en 2027, les collectivités doivent impérativement prendre une nouvelle délibération.
- Échéance : cette délibération doit être votée avant le 1er octobre 2026 pour une application au titre de l'année 2027 ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) Art. 1639 A bis du CGI).
Ma collectivité a-t-elle instauré la THLV ?
Pour connaître la fiscalité applicable aux logements vacants dans une commune : quelle fiscalité applicable aux logements vacants dans ma commune ?
2. Un accroissement de la liberté des collectivités pour fixer le taux de taxation des logements vacants
Contrairement à l'ancienne THLV, dont le taux était obligatoirement lié à celui de la Taxe d'Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS), la nouvelle TVLH offre une autonomie de gestion aux élus.
Les collectivités fixent désormais librement le taux de la taxe par délibération — sans lien avec les autres taux de fiscalité locale — dans la seule limite d'un plafond de 50 % de la valeur locative cadastrale.
La fin de la liaison des taux
Jusqu’à présent, la définition du taux de THLV était soumise à une contrainte de liaison des taux. Le taux de THLV, calqué sur celui de THRS, était structurellement lié à celui de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB). Sauf dérogations rares, la collectivité ne pouvait moduler le taux de la THLV indépendamment des autres taxes locales.
Avec la TVLH, ce lien est rompu. La loi de finances pour 2026 consacre la déliaison totale : les collectivités peuvent désormais fixer le taux de la TVLH librement (dans la limite de 50 %), sans que cette décision ne soit contrainte par l’évolution du taux de la taxe foncière.
Cette autonomie offre aux élus un véritable « effet levier » pour adapter leur politique de l'habitat aux réalités de leur marché immobilier.
Quelle est l'assiette de la TVLH ?
L'assiette de la taxe demeure la valeur locative cadastrale, laquelle peut être ajustée lors des Commissions Communales des Impôts Directs (CCID) en actualisant le classement cadastral des locaux.
3. Une augmentation de la part perçue par la collectivité
Le passage de la THLV à la TVLH modifie la répartition des frais prélevés par l'État sur le produit brut de la taxe ( (Ouvre une nouvelle fenêtre) Article 1641 du CGI). Bien que les frais de gestion technique augmentent, la disparition des frais de "garantie" permet aux collectivités de percevoir une part plus importante du produit de la taxe.
| Type de frais (Art. 1641) | Ancienne THLV (Jusqu'en 2026 | Nouvelle TVLH (Dès 2027) |
|---|---|---|
| Frais de dégrèvement et de non-valeurs | 3,6 % | 0 % (Supprimés) |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 4,4 % | 5,4 % |
| Total prélevé par l'État | 8,0 % | 5,4 % |
En résumé, l'État ne prélève plus les frais de dégrèvements et de non-valeurs de 3,6 % du produit brut de la taxe.
Malgré la hausse des frais d'assiette de 4,4 % à 5,4 %, les collectivités perçoivent au final 2,6 % de recettes supplémentaires par rapport à l'ancien régime.