Utilisé à bon escient, le bail civil permet de faire retrouver le chemin du marché locatif à des logements qui étaient restés vacants pendant plusieurs années, tout en apportant une offre nouvelle et flexible.

Le bail Code civil permet aux parties prenantes une grande liberté rédactionnelle, sous réserve de respecter certaines conditions. Il est notamment apprécié des bailleurs qui souhaiteraient s’émanciper des règles spécifiques aux baux d’habitation, aux baux commerciaux ou aux baux professionnels.

Qu’est-ce que le bail Code civil ? Dans quels cas est-il pertinent de proposer à un propriétaire de louer son logement vacant avec un bail Code civil ? Comment s’assurer d’utiliser le bail Code civil a bon escient ?

À quelles conditions un logement vacant peut-il être loué avec un bail civil ?

Le bail Code civil est un dispositif de droit commun, il s’applique uniquement lorsqu’aucun droit dérogatoire ne régit la situation des parties.

En France, le marché locatif du logement est largement dominé par un autre type de bail : le bail d’habitation. Ce droit dérogatoire, créé par la loi du 6 juillet 1989 dans un but de protection des locataires est obligatoire dans certaines situations. C'est à dire qu'il expose des dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger, mêmes si elles le souhaitent.

Les situations pour lesquelles le bail d’habitation doit être utilisé, et donc pour lesquelles le bail Code civil n’est pas applicable, sont définies par quatre conditions cumulatives :

• l'une des parties s'engage à permettre à l'autre de jouir de son bien, en échange d'un prix. Selon l’article 1709 du Code civil, cette situation correspond à un contrat de louage de choses, c’est à dire à un bail,
• le locataire est une personne physique,
• le local loué est un locale à usage d’habitation ou à usage mixte habitation et professionnel,
• le local loué constitue la résidence principale du locataire.

Lorsque ces quatre conditions sont réunies, le contrat doit être un bail d’habitation et ne peut être un bail Code civil.

Quels arguments offre le bail Code civil pour mobiliser un propriétaire de logement vacant ?

• Le bail Code civil pourrait séduire un propriétaire qui souhaite garder une flexibilité sur l’usage futur de son bien. Par exemple, s’il veut l’occuper d’ici quelques mois ou années, ou s’il veut qu’un proche l’occupe.
• Le bail Code civil peut être adapté lorsque le propriétaire occupe de façon très ponctuelle le logement et souhaite pouvoir continuer à le faire. Par exemple, s’il s’agit d’un pied à terre situé dans un endroit qu’il fréquente très peu mais qu’il considère nécessaire, ou encore parce que le logement permet l'organisation de certains évènements.
• Dans les cas où le propriétaire du logement vacant a eu de mauvaises expériences locatives, comme des impayés, dégradations ou autres litiges complexes, la liberté contractuelle permise par le bail Code civil peut le réconcilier avec la location.

Que peut apporter le bail Code civil à un territoire confronté à des logements vacants ?

La flexibilité permise par le bail Code civil permet aux propriétaires de logements de mettre sur le marché une offre peu présente, car peu démocratisée, mais dont les intérêts pour le territoire peuvent être considérables.

Une offre locative fractionnée pour les salariés

Le bail Code civil peut permettre de louer un logement à temps partiel, quelques jours par semaines ou par mois, ou encore quelques mois dans l’année. Une telle offre peut répondre à un besoin résidentiel non négligeable : celui des naveteurs, qui habitent à plusieurs centaines de kilomètres de leur lieu de travail et ne s’y rendent que ponctuellement.

C’est le cas de certaines startup dans les métropoles, mais pas seulement. Des ouvriers participant à des chantiers de grande ampleur peuvent avoir besoin de se rendre en semaine et pendant plusieurs mois sur un lieu distinct de leur lieu de résidence. Cela peut aussi concerner certains militaires, des travailleurs de centrales nucléaires, mais aussi le personnel mobile (comme ceux des milieux ferroviaire, aérien...). Ainsi, une grande diversité de territoires peuvent trouver une réponse locative à une demande spécifique, en lien avec leur activité économique.

Plutôt que de faire appel à la location courte durée ou à l’hôtellerie traditionnelle, le bail civil peut donner lieu à une location fractionnée de moyenne ou longue durée.

Dans ce cas, le preneur à bail peut aussi être l’entreprise qui emploi les travailleurs et qui pourra éventuellement réaliser des économies par rapport à un autre type d’offre d’hébergement. Le logement ferait ainsi office de logement de fonction.

Cette solution permet au logement d’être utilisé et de ne pas se dégrader prématurément par le non usage. Egalement, le propriétaire peut retrouver une jouissance fractionnée de son logement, afin d’y accueillir des proches ou pour son propre usage ponctuel.

Convertir des logements vacants en logements de fonction

L'implantation d'une nouvelle entreprise sur votre territoire ou le développement d'une entreprise existante peuvent donner lieu à une recrudescence des besoins en logements. Il n'est pas toujours évident d'anticiper cette demande et de la satisfaire. Dans ce cas, une piste de réponse réside dans la mobilisation du parc vacant.

Si le bail civil ne peut donner lieu à la location d'un logement à titre de résidence principale, il existe une exception : il s'agit du logement de fonction.

Dans le cas où une entreprise — personne morale — prend à bail un local à usage d'habitation pour l'offrir à un salarié dans le cadre de son contrat de travail, le bailleur peut proposer un bail Code civil. Le bail d'habitation n'est pas obligatoire dans ce cas, car le preneur à bail n'est pas une personne physique.

Convertir les logements vacants en locaux associatifs

Le propriétaire d’un logement vacant peut offrir à la location ce local à une association pour qu’elle y exerce ses activités. Le statut associatif du preneur à bail permet au propriétaire de pouvoir lui proposer un bail Code civil et non un bail commercial ou professionnel.

Attention, l’activité doit être en cohérence avec la destination du local.

Dans ce cas le loyer peut être en accord avec la valeur locative de marché, mais aussi être une valeur symbolique ; le choix revient aux parties.

Convertir les logements vacants en locations de loisir

Le bail Code civil pourrait donner lieu à une location de loisir, qu’elle soit à temps plein ou à temps partiel. Au choix des parties, le locataire pourrait bénéficier du logement toute l’année, ou seulement sur des périodes définies (un week end sur deux, certains mois de l’année…).

Une telle solution pourrait être adaptée à des territoires appréciés pour leur activités touristiques, leur offre culturelle, leur calme ou encore leur environnement. Les locataires pourraient être des travailleurs nomades digitaux, ou encore des personnes à la recherche d’une résidence secondaire à louer.

Quelles précautions le locataire d’un bail civil doit-il prendre ?

La grande liberté que permet de le bail Civil offre aux parties le loisir de définir un contrat sur mesure. Toutefois, il est recommandé de faire figurer certains points dans le bail afin d'éviter les déceptions et d'anticiper les litiges.

Modalités financières d'un bail civil

• Le loyer n'est pas encadré. Les modalités de paiement peuvent être librement prévues au contrat. Il est possible de convenir d'un paiement à l'avance (par exemple, les trois premiers mois peuvent être payés au début du bail).
• Le montant du dépôt de garantie n'est pas plafonné.

Modalités de fin d'un bail civil

• La durée et les modalités de reconduction du bail peuvent être convenues librement par les parties dans le bail. Contrairement au bail d'habitation, il n'y a pas de durée minimale.
• Le préavis et les modalités de résiliation du bail peuvent aussi être convenues librement. Le bail peut contenir une clause de résiliation de plein droit qui permet au propriétaire de mettre fin au bail de manière automatique à une date précisée en amont, sans congés (article 1761). Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans que le propriétaire bailleur n'ait à donner congé (article 1737).
• Le locataire n'est pas obligatoirement protégé en cas de vente du bien. Il peut être mentionné dans le bail qu’en cas de vente l’acquéreur puisse expulser le locataire ; les dommages et interêts peuvent être définis au contrat (article 1744). Toutefois, il est également possible de prévoir au contrat une protection du locataire.
• Le bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (article 1741). Par exemple, si le locataire ne paie pas le loyer, le bail prend fin rétroactivement.

Le locataire civil est soumis à des obligations

Les obligations du locataire sont régit par l'article 1728 du Code civil.

• Il doit jouir raisonnablement de la chose louée,
• payer le prix aux termes convenus,
• utiliser le logement conformément à la destination prévue dans le bail.

Dans certaines communes, les résidences secondaires sont soumises à une taxe d’habitation dédiée pouvant représenter un montant conséquent. Le locataire doit avoir à l'idée l'existence éventuelle de cette taxe à l'heure de prendre à bail une résidence secondaire.

La collectivité qui souhaiterait proposer le bail Code civil à des propriétaires de logements vacants pourrait simultanément communiquer sur les différences entre un bail Code civil et un bail d’habitation afin de s’assurer que les locataires ne soient pas lésés.

Que doit savoir un propriétaire de logement vacant avant de mettre en place un bail Code civil ?

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit également faire les réparations nécessaires, autres que locatives.

• Si le bail ne le prévoit pas, le propriétaire ne peut récupérer son logement en cours de bail (article 1761). Toutefois, il est possible de prévoir une telle clause dans le bail.
• Le preneur est responsable des défauts ou vices qui empêcheraient le locataire d'utiliser le bien. Le bailleur est tenu d'indemniser le preneur si ce dernier connaît des pertes (article 1721).
• Le bailleur peut demander un garant physique ou moral
• Si le contrat verbal est autorisé, il est très fortement recommandé de rédiger un contrat écrit précis afin d’assurer la sécurité juridique des parties.
• Il est conseillé de prouver que le logement n’est pas une résidence principale (clause explicite dans le contrat, preuves de l'existence d'une résidence principale ailleurs).
• Il est vivement recommandé de réaliser un état des lieux.

Bail Code civil et logements vacants : une stratégie gagnant-gagnant

Le bail Code civil permet :

• au propriétaire : de retrouver confiance, de préserver la valeur de son bien, et de générer des revenus,
• au locataire : de disposer d’un endroit adapté à ses besoins atypiques, car le bail civil est plus flexible qu’un bail classique,
• à la collectivité : de lutter efficacement contre la vacance locative, sans attendre des mesures coercitives.

Zéro logement vacant peut vous permettre de mener une campagne d'information auprès des propriétaires de logements vacants qui pourraient être séduits par la location civile.