Pourquoi instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants ?
Publié le vendredi 28 mars 2025 | Se renseigner sur les moyens d’actions de lutte contre la vacance des logements
La taxe d’habitation sur les logements vacants, appelée THLV, permet de dissuader les propriétaires de logements à garder leur logement vacant dans la durée. La THLV s’inscrit ainsi dans une politique coercitive de lutte contre la vacance des logements et a pour but de remettre sur le marché des logements vides et libres de toute occupation. L’objectif de la taxe est de lutter contre la vacance structurelle, c’est à dire la vacance de long terme. Également, la taxe constitue une recette pour la collectivité. La THLV est codifiée à l’article 1407 bis du Code général des impôts.
Contrairement à la taxe annuelle sur les logements vacants, obligatoirement applicable sur certains territoires et codifiée à l’article 232 du Code général des impôts, la taxe d’habitation sur les logements vacants n’est instaurée qu’à l’initiative du territoire sur lequel elle s’applique.
En savoir plus sur la politique de lutte contre la vacance.
Quelles communes peuvent instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants ?
Selon l’article 1407 bis du Code général des impôts, la THLV peut être instaurée dans les communes autres que celles visées à l'article 232 du CGI, c’est à dire celles qui sont soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV).
Autrement dit, si votre commune est soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants, vous ne pourrez choisir d’y instaurer la THLV.
Comment savoir si ma commune est soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ?
La liste des communes soumises à la TLV est fixée par décret (le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023).
Afin d’établir cette liste, l’article 232 du Code général des impôts mentionne les critères suivants :
- la commune doit appartenir à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants
- la commune doit être caractérisée par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par :
- le niveau élevé des loyers,
- le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.
Toutefois, certaines communes ne répondent pas à ces critères et peuvent tout de même figurer sur la liste, il s’agit des communes :
- où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par :
- le niveau élevé des loyers,
- le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements.
Concrètement, cela peut concerner des communes attractives pour leur tourisme, dont une grande proportion des logements est destinée à de la location meublée de tourisme ou à des résidences secondaires.
Consultez la taxe applicable à votre territoire ainsi que son taux : Quelle est la fiscalité sur les logements vacants dans ma commune ?
L’EPCI peut-il contraindre une commune à mettre en place la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
Les EPCI à fiscalité propre (mentionnés aux I ou II de l'article 1379-0 bis du CGI) peuvent instaurer la THLV sur leur territoire lorsqu’ils ont adopté un PLH.
Toutefois, la délibération prise par l'établissement public de coopération intercommunale n'est pas applicable sur le territoire de ses communes membres ayant déjà délibéré pour instaurer THLV, ainsi que sur celui des communes dans lesquelles la TLV est applicable.
Quels seront les logements imposables à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
Les logements imposables à la THLV sont les logements vacants depuis plus de deux ans, au 1er janvier de l'année d'imposition.
Par exemple, pour qu’un logement soit imposable en 2025, il faut qu’il ait été vacant, à minima, du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025.
Les propriétaires, usufruitiers et preneurs des baux à construction ou à réhabilitation ou emphytéotes doivent s’acquitter de la THLV.
La durée de vacance est évaluée en fonction d’un même propriétaire. La taxe est due par la personne qui détient le logement depuis le début de la période de vacance. Ainsi, le nouveau délai de vacance de 2 ans commence à courir à compter du 1er janvier de l’année suivant celle du changement de propriétaire (acquisition, succession , donation, etc.). La taxe est due par le nouveau propriétaire au titre de la troisième année à compter de celle de la cession si le logement est resté vacant durant cette période.
Qu’est-ce qu’un logement vacant pour application de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
Un logement vacant, au sens fiscal, est un logement à usage d’habitation, clos et couvert, vide de meuble, avec les éléments de confort minimum (électricité, eau courante, sanitaires) et libre de toute occupation.
Une résidence secondaire n’est pas un logement vacant
Une résidence secondaire est meublée, contrairement à un logement vacant.
Sous quelles conditions un logement vacant peut être dégrévé de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
- Les logements pour lesquels des travaux de grande ampleur sont nécessaires afin de les rendre habitables ne sont pas considérés comme vacants.
Quels sont les travaux nécessaires à l’habitabilité d’un logement ?
Les travaux dont l’objet est d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers), ou l'installation ou la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.
L’ampleur des travaux peut s’apprécier par un devis.
Par exemple, peuvent être considérés comme des travaux importants, ceux dont le devis est d’un montant supérieur à 25% de la valeur vénale du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
L’administration fiscale ne présume pas de l’inhabitabitilé des logements.
- Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant pour l’application de la THLV. Par exemple, pour l’imposition 2025, si le logement a été occupé pendant 90 jours consécutifs en 2023, le logement n’est pas vacant. En revanche, s’il n’est pas occupé en 2024 ni en 2025, il sera redevable de la THLV en 2026.
Comment prouver l'occupation d'un logement vacant ?
La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens. Par exemple, la déclaration des produits de la location en revenus fonciers, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone, etc.
- Enfin, lorsque le logement est vacant pour une cause indépendante de la volonté du contribuable, la taxe n’est pas due.
Quels sont les logements vacants indépendamment de la volonté de leur propriétaire ?
Par exemple, l’administration considère que le logement est inoccupé pour une cause indépendante de la volonté du contribuable lorsqu’il a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ; ou qu’il est mis en location ou en vente au prix du marché et qu’il ne trouve pas preneur ou acquéreur.
Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l'administration fiscale.
Ainsi, dans tous les cas ci-avant cités, lorsqu’un logement a été soumis à la THLV alors qu’il ne répond pas à la définition de la vacance énoncée, le propriétaire peut demander un dégrèvement.
Les propriétaires de logements vacants sont-ils obligatoirement soumis à la taxe d'habitation sur les logements vacants ?
Les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources sont exonérés de la THLV.
Quelles recettes peut-on espérer en instaurant la taxe d'habitation sur les logements vacants ?
Quelle est l’assiette de calcul de la taxe d'habitation sur les logements vacants ?
La base de calcul de la THLV correspond à la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, identique à celle retenue pour la taxe d’habitation (Article 1409 du CGI). Cette valeur locative est revalorisée chaque année, suivant la variation de l'indice à la consommation.
Quel est le taux de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
En cas de délibération communale, le taux de la THLV correspond au taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de la commune, majoré le cas échéant du taux des EPCI sans fiscalité propre dont la commune est membre (comme par exemple les syndicats).
En cas de délibération par l’EPCI à fiscalité propre, le taux de la THLV est le taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de l’EPCI.
Peuvent s’ajouter le taux de la taxe spéciale d’équipement (TSE) et le taux de taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations), mais aussi des frais de gestion de la fiscalité directe locale perçus par l’État (article 1641 du CGI).
A titre d'exemple, le taux moyen de taxe d'habitation au niveau national au titre de l'année 2024 était de 23,88%.
Pour obtenir le montant de la THLV, il faut multiplier le taux d’imposition par l’assiette de calcul. Par exemple, si l’assiette de calcul s’élève à 1000€ et que le taux est de 20%, la taxe sera de 200€.
La contrainte inhérente à la liaison des taux entre taxe d'habitation et taxe foncière
Les taux de taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) et sur les résidences secondaires (THRS) sont liés avec celui de la taxe foncière (TFPB) : hormis quelques rares exceptions, ils ne peuvent être modulés indépendamment.
Il existe un dispositif dérogatoire de majoration du taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires en faveur des communes et EPCI, introduit à l'article 151 de la loi de finances pour 2024 et reconduit dans la loi de finances pour 2025.
La décorrélation de ces taux pour permettre une libre fixation des taxes locales et que les collectivités disposent d’un réel effet levier est régulièrement discutée.
Quelle est la procédure à suivre pour instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ?
La délibération doit être prise, par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre, avant le 1er octobre pour être applicable l'année suivante (article 1639 A bis du CGI). Par exemple, pour que la THLV soit applicable en 2025, elle doit avoir été instaurée dans une délibération prise avant le 1er octobre 2024.
Cette délibération doit être transmise à l’administration fiscale dans les 15 jours après la date limite de délibération (article 1639 A du CGI).
Le taux de la taxe d'habitation doit être voté avant le 15 avril de l'année de taxation.
Vous pouvez consulter ce modèle de délibération.