La mobilisation de Zéro Logement Vacant dans le cadre du programme Action Cœur de Ville : zoom sur Cosne-Cours-sur-Loire
Publié le lundi 18 mars 2024
Une collectivité pro-active vis-à-vis de la vacance structurelle des logements sur son territoire
Un nombre de logements vacants en augmentation constante
La ville de Cosne-Cours-sur-Loire (Nièvre) est une commune de 9 415 habitants (INSEE 2020), motrice d’un bassin de vie de 35 000 habitants. Deuxième pôle urbain et économique du département, elle observe depuis plusieurs décennies une augmentation continue du nombre de logements vacants.
Le taux de vacance s'établit à 15,3 %, contre 8 % en France métropolitaine (INSEE 2021). Ce taux est considéré comme particulièrement important au regard des critères du Guide du Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant.
Afin d'enrayer ce phénomène, Cosne-Cours-sur-Loire a élaboré un plan de lutte contre la vacance des logements en cœur de ville sous la forme d'une fiche action intégrée au programme « Action Cœur de Ville » (ACV), dans le cadre de son expérimentation « Mon Centre-ville 2030 ».
Un objectif « zéro logement vacant » inséré dans un projet global de redynamisation
La lutte contre la vacance des logements s'inscrit dans la reconquête économique et démographique du centre-ville, initiée dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville », autour de cinq objectifs opérationnels :
- Favoriser le retour d’habitants en centre-ville.
- Participer à l’attractivité économique et résidentielle de la commune.
- Privilégier la réhabilitation du bâti ancien pour se substituer à la construction neuve et limiter l'artificialisation des sols.
- Favoriser l’embellissement du patrimoine bâti.
- Donner une image dynamique de la commune.
Engager une stratégie pour aller-vers les propriétaires à travers l'utilisation de Zéro Logement Vacant
Première campagne : un publipostage ciblé en cœur de ville
Dans un premier temps, la collectivité a circonscrit son périmètre d'action au cœur de ville, en ciblant les propriétaires de logements en situation de vacance structurelle (inoccupation supérieure à deux ans). Cette identification a été facilitée par l'exploitation des données LOVAC, filtrées via la plateforme Zéro Logement Vacant. Au total, 182 propriétaires ont été contactés, représentant un parc de 256 biens.
La démarche s’est traduite par l'envoi d'un courrier signé par le Maire, accompagné d’un questionnaire destiné à recenser les raisons de la vacance.
Seconde campagne : une communication élargie à l’ensemble de la commune
Dans la perspective d'étendre la démarche à l’échelle communale, la Ville a mobilisé plusieurs canaux de communication institutionnelle :
- publication d’articles dans la presse régionale
- page dédiée dans le magazine municipal ;
- campagne d’affichage dans les abris de bus du cœur de ville.
Le traitement des cas particuliers : biens sans maître et successions en déshérence
Le croisement des bases de données fiscales fait parfois apparaître des logements appartenant à des propriétaires décédés. La commune s’est mobilisée pour recenser ces situations en utilisant le filtre « 100 ans et plus » de la plateforme Zéro Logement Vacant.
Cet outil a permis d’identifier précisément les biens sans maître (décès datant de moins de 30 ans sans héritier connu ou succession refusée) ainsi que les successions en déshérence (décès datant de plus de 30 ans pour lesquels aucun héritier ne s'est manifesté).
Résultats et identification des causes de la vacance
Concernant la première phase de publipostage, sur les 177 courriers effectivement distribués (hors NPAI), la collectivité a comptabilisé 101 retours, soit un taux de réponse satisfaisant de 55 %.
L’analyse de ces retours montre que seuls 11 % des propriétaires se déclarent en « situation bloquée » (inaccessibilité commerciale, désintérêt économique). Pour 60 % des répondants, la situation est régularisée (bien loué, vendu, transformé en résidence principale, secondaire ou meublé de tourisme). Enfin, 29 % des propriétaires demeurent en contact ou sont accompagnés par la commune pour sortir leurs biens de la vacance.
À l'échelle de l'ensemble des logements suivis au cours de ces campagnes, deux causes principales de vacance se dégagent :
- La vacance induite par la transformation du bien (37 %).
- La vacance liée à un désintérêt économique (36 %).
La vacance d’obsolescence représente quant à elle 18 % des situations. Enfin, la vacance expectative (rétention spéculative pour transmission ou réserve personnelle, selon la définition de l'Anah 2018) est la moins représentée.
Sur le plan qualitatif, l'enquête a mis en évidence trois freins majeurs formulés par les propriétaires :
- Un manque d’information concernant les aides disponibles et les acteurs mobilisables.
- Un besoin de lisibilité sur l'ingénierie des travaux à entreprendre, particulièrement en matière de rénovation énergétique.
- Des craintes liées à la remise sur le marché locatif (plafonnement des loyers, risques de dégradation ou d'impayés), parfois jugées rédhibitoires.
Les réponses apportées par la collectivité
Afin de répondre à ces besoins et de faciliter la remobilisation du parc vacant, la Ville a organisé des temps d'échange réunissant les professionnels de l’immobilier (agences, notaires, courtiers en travaux, architectes), les acteurs locaux de l’habitat et les propriétaires accompagnés.
Enfin, une convention de partenariat a été signée avec le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de la Nièvre. Ce dispositif permet d'offrir aux propriétaires un accompagnement technique et architectural visant à améliorer la connaissance du potentiel de leurs biens.