Communauté d'Agglomération Châteauroux Métropole
Télécharger la présentationLe contexte
Une vacance importante sur un territoire où il fait pourtant bon vivre
Châteauroux Métropole est une Communauté d'Agglomération (CA) créée le 1er janvier 2000 et regroupant 14 communes. La CA compte 73 000 habitants, dont 43 000 dans la ville centre, Châteauroux.
Selon les chiffres de l'INSEE (étude de janvier 2024), le taux de vacance des logements du parc privé est particulièrement important sur le territoire, avec 11,7 % de vacance à l'échelle de Châteauroux Métropole, et 14,3 % de vacance sur la commune de Châteauroux - contre 8,2 % de vacance à l'échelle nationale.
Cependant, la commune de Châteauroux dispose de multiples atouts (services à la personne, commerces, gratuité des transports publics, etc.) qui la placent à la 52ème place du palmarès 2024 des villes où il fait bon vivre (sur 34 808 communes).
Un territoire en perte de population...
La CA Châteauroux Métropole est marquée par une baisse de population constante depuis plus de 30 ans, très marquée à Châteauroux. Le solde migratoire est négatif et les perspectives démographiques de l'INSEE à horizon 2050 correspondent à une diminution de la population de 0,26% par an.
Entre 2011 et 2016, le territoire a perdu 1477 habitants et 233 ménages. Dans le même temps, 1055 nouveaux logements ont été construits et 1175 logements sont entrés dans la vacance.
Dans ce contexte, chaque production nouvelle alimentant la vacance, le constat a été fait d'une absence de besoins en logements supplémentaires (en volume). La production nouvelle est envisageable grâce aux démolitions du NPRU, au desserrement des ménages, au ralentissement de la baisse démographique, et à la remobilisation du parc existant.
... mais doté de dispositifs de revitalisation
L’OPAH Rénovation énergétique AGGLO 2019 – 2024 et l’OPAH-RU 2020 - 2025 Châteauroux Action Cœur de Ville :
- Inscription depuis décembre 2021 sur « Zéro Logement vacant » ;
- Aides : acquisition de biens dégradés, travaux, prime sortie de vacance…
Le Plan Local de l'Habitat (PLH) 2021 - 2026 :
- NPRU : subventions aux Bailleurs Sociaux pour la reconstitution de l’offre
- Etude-action sur la vacance à l’échelle agglomération
- Appel à projets « habitat innovant » annuel avec prime de 30 000 €
- Permis de louer (permet d’anticiper la vacance énergétique)
- Actions coercitives sur le parc vacant : THLV / Biens vacants sans maîtres / Biens présumés vacants / Successions vacantes
La démarche
Lauréate de l'Appel à Manifestation d'Intérêt du Plan National de Lutte contre les Logements Vacants en 2021, la CA Châteauroux Métropole fait partie des collectivités pionnières dans la lutte pro-active contre la vacance. Ayant bénéficié d'un accès en avant-première à l'outil Zéro Logement Vacant, elle a rapidement mis en place une démarche de prise de contact avec les propriétaires.
La mise en place d'une démarche pro-active de résorption de la vacance avec ZLV
La première étape a été l'analyse et la fiabilisation de la base de données ZLV, qui a permis à la collectivité d'établir une liste de propriétaires à contacter.
Une fois le ciblage effectué, ce sont pas moins de 6 campagnes de courriers qui ont été envoyées en deux ans, touchant 353 propriétaires pour 468 logements :
- une campagne sur le périmètre OPAH-RU ciblant les logements individuels (2022)
- une campagne de relance sur ces mêmes logements (2022)
- une campagne sur le périmètre OPAH-RU ciblant les logements collectifs dans des immeubles en monopropriété (2022)
- une campagne sur la commune de Châteauroux en-dehors de l'OPAH-RU ciblant les logements individuels (2022)
- une nouvelle campagne sur le périmètre OPAH-RU ciblant les logements individuels et collectifs dans des immeubles en monopropriété (2023)
- une campagne sur le périmètre OPAH-RU ciblant les logements individuels constituant des passoires énergétiques (2023)
La démarche de la CA Châteauroux Métropole se distingue ainsi par la finesse de son ciblage, permis notamment par les fonctionnalités de filtrage de la base sur ZLV. C'est notamment la possibilité de filtrer les logements situés dans le périmètre opérationnel de l'OPAH-RU qui a permis à la collectivité de prioriser les propriétaires à contacter et d'adapter son message dans les courriers envoyés, en fonction des aides disponibles.
Le bilan
Les causes de la vacance
Les statuts de suivi des logements
Sur les 353 propriétaires contactés, la CA a obtenu 197 retours, soit un taux de retours de 42 %. Parmi les causes de la vacance des logements évoquées par les propriétaires, on retrouve une écrasante majorité de besoins en travaux (78 %). Viennent ensuite les difficultés de gestion (8 %), la vacance volontaire (6 %), les mauvaises expériences locatives (4 %) et les blocages administratifs (4 %).
Concernant la mobilisation des logements, 106 sont en cours de suivi. Pour une partie des logements, les propriétaires n'habitaient pas à l'adresse indiquée (26), les autres sont dans une situation bloquée (39), ont fait l'objet d'un premier contact (8) ou leur suivi est terminé (18).
Les accompagnements réalisés
La CA Châteauroux Métropole a mis en place différents types d'accompagnement afin de répondre aux situations variées des propriétaires.
La majorité des logements accompagnés (31) font l'objet d'un accompagnement financier : prime à l’acquisition, prime à la sortie de vacance, aides aux travaux (amélioration énergétique, réhabilitation dans l’ancien, transformation d’usage), réfection des façades, aide aux énergies renouvelables...
Ensuite, 10 logements font l'objet d'un accompagnement à la vente à travers la mise en relation avec de potentiels acquéreurs, dont 4 ont également fait l'objet d'aides aux travaux. Enfin, un propriétaire a bénéficié de conseils juridiques en lien avec l'ADIL.
En conclusion
On le voit, la vacance n'est pas une fatalité. Dans le cadre d'une démarche globale de revitalisation de son territoire, la CA Châteauroux Métropole a décidé de faire des logements vacants une priorité de son action locale. En s'inscrivant dans le temps long et en menant un travail de dentelle pour identifier les logements qui ont le meilleur potentiel, la CA a pu accompagner les propriétaires prêts à agir pour remobiliser leurs logements.
Contacts à la CA Châteauroux Métropole :
Magalie BOURDIN - Responsable du Service Habitat-Logement
Rebecca METOGO - Chargée de mission OPAH-RU