Communauté de Communes Le Grand Châteaudun
Le contexte
Un territoire rural en déprise démographique, mais avec des besoins en logements
La Communauté de Communes du Grand Châteaudun est un territoire rural de 40 000 habitants, composé de 23 communes et situé en Eure-et-Loir. La commune de Châteaudun, regroupant 13 000 habitants est le pôle centre de l’intercommunalité.
Entre 2013 et 2019, la Communauté de Communes voit sa population baisser de 1300 habitants (-3 %) et connait une déprise démographique sur la presque totalité des communes de l’intercommunalité (20 des 23 communes perdent des habitants).
Malgré cette déprise, et en lien avec le phénomène de desserrement des ménages, 174 ménages supplémentaires apparaissent sur la période. L’augmentation du nombre de ménages se traduit par une hausse de la demande en logements.
Le dynamisme industriel du Grand Châteaudun renforce le besoin en logements sur le territoire, de manière rapide :
- Recrutement de l’entreprise Safran : +35 emplois
- Recrutement pour le deuxième site de Vorwerk : + 120 emplois
- Développement de l’aéroport civil qui permettra le désenclavement du territoire, le développement du tourisme et la création d’un pôle de compétences aéronautique.
Les logements vacants, une ressource au service de la politique habitat du territoire
Le Grand Châteaudun voit le nombre de logements vacants augmenter de près de 10 % entre 2013 et 2019. Bien que le taux de croissance des logements vacants soit deux fois plus faible qu’à l’échelle du département sur cette période, cette évolution conforte le rang de l’EPCI comme 3ème au taux de vacance le plus élevé du département.
En s’intéressant à la vacance structurelle du parc privé, on relève qu’au 1er janvier 2022, 1146 logements étaient vacants depuis plus de 2 ans. Parmi ces logements, environ un quart sont potentiellement médiocres et dégradés.
Dans ce contexte où, malgré la baisse du nombre d’habitants du territoire le besoin en logement augmente, le parc de logement vacant constitue donc une ressource au service de la politique habitat de la collectivité.
La démarche
Depuis longtemps, le territoire est impliqué dans la lutte contre la vacance des logements et la revitalisation de ses centres-bourgs. La commune de Châteaudun a mise en œuvre des mesures spécifiques comme la Taxe sur les Logements Vacants (THLV) depuis plusieurs années.
Aussi, la Communauté de Communes fait partie des premières collectivités à utiliser la solution numérique “Zéro Logement Vacant” depuis son ouverture à l’échelle nationale en novembre 2022 et est donc impliquée depuis longue date sur l’outil.
L’utilisation de Zéro Logement Vacant pour contacter les propriétaires de logements vacants et suivre la remobilisation de ces logements s’inscrit dans la démarche plus globale d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) sur la ville-centre de Châteaudun, par ailleurs retenue au titre du programme Action Cœur de Ville.
Depuis 2022, la Communauté de Communes a mené quatre campagnes de publipostage, cadencées selon les objectifs annuels de l’OPAH-RU, pour contacter les propriétaires de logements vacants. La différence d’approche portée lors de la quatrième campagne a permis de susciter un nombre de retour bien au delà des espérances de la collectivité.
Focus sur les campagnes réalisées
Les premières campagnes
- Approche incitative. Envoi des courriers par l’opérateur ANAH en charge du suivi-animation de l’OPAH-RU.
- Première campagne (avril 2022) : Envoi d'une lettre d'information générale pour sensibiliser les propriétaires aux aides disponibles.
- Deuxième campagne (mars 2023) : Relance avec une offre d'aide similaire, en réactivant les logements vacants déjà contactés et en activant les logements qui étaient rentrés en situation de vacance structurelle au cours de l’année.
- Troisième campagne (août 2023) : Lettre rappelant les offres d'aide et demandant aux propriétaires de répondre à un questionnaire pour identifier les causes de la vacance.
- Résultat : un taux de retour globalement assez faible (autour de 20 %).
Quatrième Campagne (novembre 2023) :
- Approche coercitive : Relance ciblée sur les logements dégradés avec avertissement de mesures coercitives en cas de non-réponse (envoi par courriers recommandés) .
- Résultat : Cette stratégie a été un succès, obtenant un taux de retour de presque l’ensemble des propriétaires contactés (72 % !). Une des clefs de réussite selon la collectivité réside dans les éléments de langage tels que “expropriation” et l’utilisation de courriers recommandés.
Les enseignements
L’impact d’une approche coercitive ciblée :
La collectivité a mené une campagne ciblée pour identifier les propriétaires de logements vacants dégradés dans le cadre de l'OPAH-RU, en utilisant une approche progressive et méthodique.
Dès la première campagne, l’accent a été mis spécifiquement sur les propriétaires de logements vacants dégradés, qui ont pu être identifiés via le croisement des données du filtre “Classement Cadastral” sur Zéro Logement Vacant et une liste préexistante de logements vacants dégradés établie par la collectivité.
L'utilisation d'une approche plus ferme lors de la quatrième campagne a permis de récolter un retour de presque chaque propriétaires (72 %) ! Bien que certaines situations restent bloquées (utilisation des logements pour le stockage, propriétaires réticents à vendre), cette approche a permis d’optimiser le suivi humain des dossiers, en le concentrant sur les situations les plus compliquées.
Lors de la quatrième campagne, un certain nombre de propriétaires ont pris directement contact par téléphone avec la collectivité. Cela a permis de constater les potentielles dégradations, d’amorcer une approche de prévention de la dégradation des logements vacants et de discuter des possibilités de remise en location et d’aides aux travaux. Aussi, l’échange téléphonique a permis de constituer une base de données pour relancer les propriétaires par téléphone lors des prochains millésimes (l’action est moins forte par courrier que par téléphone).
Il y a un temps long pour convaincre, parfois le logement n’est pas loué depuis 10 ans, mais d’avoir un appel téléphonique, cela nous permet de planter une graine. Depuis, 3 logements ont été mis en vente, peut être est-ce parce qu’on les a appelé, peut être que non, mais nous avons des raisons de penser que nous avons été une des pierres à l’édifice.
Travailler sur la vacance, c’est aussi travailler sur la résorption d’insalubrité
La collectivité, à travers le suivi des propriétaires de logements vacants en OPAH-RU vise plusieurs objectifs tel que :
- la remise sur le marché de logements existants pour répondre aux besoins de logements, en adéquation avec les objectifs de Zéro Artificialisation Net,
- L’amélioration du parc locatif privé.
La mobilisation engagée par la Communauté de Communes a permis d’engager un travail également sur ce deuxième point, en permettant de suivre le passage d’un logement vacant à une situation locative et sous quel état.
Des logements identifiés sur Zéro Logement Vacant s’inscrivent totalement dans une politique de résorption d’insalubrité, avec le cas de bâti ultra dégradé qui ont pu intégrer un parcours de suivi.
“ Plus un logement est vide longtemps, plus il s’abime et plus on passe de la non-décence à l’insalubrité et ensuite à la ruine. Ça nous permet aussi de savoir, dans notre lutte contre l’habitat dégradé, où nous en sommes.”
En conclusion
L'expérience de la Communauté de Communes du Grand Châteaudun illustre comment une approche progressive et stratégique, combinant incitations et mesures coercitives, mobilise efficacement les propriétaires de logements vacants. La centralisation des données et une communication proactive ont été des rouages essentiels pour maximiser les résultats et revitaliser les centres-villes, et cela a porté ses fruits !