L’édition 2025 de la base de données LOVAC a suscité de nombreuses interrogations chez les collectivités et acteurs du logement en raison d’une augmentation marquée du nombre de logements identifiés comme vacants. Cette hausse, loin d’être uniquement le reflet d’une aggravation du phénomène de vacance, résulte principalement d’un changement méthodologique majeur lié à l’évolution des sources fiscales et à la suppression de la taxe d’habitation au profit du dispositif GMBI (Gérer Mes Biens Immobiliers).

Données LOVAC : qu'est-ce c'est ?

LOVAC est une base de données annuelle, produite par le Cerema à partir de sources fiscales, dans le cadre du Plan national de lutte contre la vacance. Depuis 2020, elle permet aux collectivités et services de l’État de repérer, caractériser et suivre les logements vacants, en s’appuyant sur des données issues des déclarations des propriétaires sur GMBI.

Une Augmentation de 17 % du Nombre de Logements Vacants

La vacance structurelle nationale s’élève à 1 349 505 logements dans LOVAC 2025 contre 1 154 436 dans LOVAC 2024, soit une augmentation de 17 %. Cette progression, bien qu'accentuée sur certains zones (notamment dans les grandes villes), concerne l’ensemble du territoire national et n’est pas le fruit d’un phénomène localisé ou d’un relâchement des politiques publiques, mais bien d’une évolution de la méthode de production des données⁠⁠.

Une augmentation occasionnée par un changement méthodologique

Passage de la Taxe d’Habitation à GMBI

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023, entraînant la disparition des données fiscales collectées en vue de cette taxation. Ces données étaient jusque-là essentielles à l’identification de l'ensemble des statuts d’occupation du parc de logements (résidences principales, résidences secondaires et logements vacants).

La transition vers Gérer Mes Biens Immobiliers (GMBI) a profondément modifié la collecte et la qualification des données d’occupation. Le système GMBI, lancé en 2021 et généralisé en 2023, impose aux propriétaires une déclaration annuelle de l’occupation de leurs biens. Cette évolution a permis d’actualiser massivement les statuts d’occupation, mais a également généré des erreurs, des incompréhensions et des ajustements, notamment lors de la première campagne de déclaration. Les conséquences se sont traduites par des dégrèvements importants et une variabilité accrue des données, rendant les séries historiques difficilement comparables⁠⁠⁠⁠⁠⁠.

Suppression du filtre « ccthp »

Jusqu’en 2024, le champ « ccthp » – hérité de la taxe d’habitation – était utilisé comme filtre pour qualifier certains logements comme vacants dans la table lovac_fil (portant sur le parc privé vacant depuis plus de deux ans). Ce filtre est devenu obsolète avec la généralisation de GMBI, qui vise à recueillir directement auprès des propriétaires les informations sur l’occupation des locaux. La suppression du filtre « ccthp » en 2025 a entraîné l’intégration dans LOVAC d’un volume important de logements qui, auparavant, étaient exclus.

Implications pour l’interprétation des données LOVAC

Rupture de série et difficile comparaison entre millésimes LOVAC

La suppression du filtre « ccthp » et l’arrivée de GMBI constituent une rupture de série méthodologique. Il devient délicat, voire impossible, de comparer directement les données LOVAC 2025 avec celles des années précédentes. Cette rupture nécessite une grande prudence dans l’analyse des tendances et invite à privilégier des analyses sur plusieurs années, en tenant compte des changements de méthode⁠⁠.

Prudence et contextualisation

L’augmentation du nombre de logements vacants dans LOVAC 2025 ne doit pas être interprétée comme une aggravation soudaine de la vacance, mais comme la conséquence d’une meilleure identification et d’un changement de cadre statistique. Il est essentiel de contextualiser les chiffres et de communiquer clairement sur la nature de cette évolution, tant auprès des élus que du grand public⁠⁠⁠⁠.

Recommandations pour les Collectivités

Il est recommandé aux collectivités de fiabiliser les données LOVAC :

1) Identifier les « nouveaux vacants » apparus avec le millésime 2025 grâce à la solution Zéro Logement Vacant.

2) Interroger les élus et acteurs locaux la situation d'occupation de ces logements. Zéro Logement Vacant est une plateforme collaborative sur laquelle les élus et techniciens peuvent partager des informations actualisées pour les logements.

3) Mener une campagne de fiabilisation afin de confirmer ou d'infirmer la situation d'occupation des logements susceptibles de ne pas être vacants. Zéro Logement Vacant propose un modèle de questionnaire et de courrier dédiés à la fiabilisation des données LOVAC.

Perspectives d'amélioration des données LOVAC

L’expérience du millésime 2025 met en lumière la nécessité de poursuivre les efforts de fiabilisation des données (mobilisation des élus locaux, campagne de fiabilisation, croisement avec d’autres sources, retours de terrain), d’améliorer la transparence méthodologique et de renforcer l’accompagnement des collectivités.

Les collectivités peuvent sensibiliser les propriétaires à correctement déclarer la situation d'occupation de leur logement sur Gérer Mes Biens Immobiliers (GMBI) afin que la mise à jour soit effective dès la sortie du prochain millésime.

L’augmentation du nombre de logements vacants dans LOVAC 2025 est avant tout le reflet d’un changement méthodologique, lié à la suppression du filtre « ccthp » et à la généralisation de GMBI pour la collecte des données d’occupation. Les collectivités doivent interpréter ces chiffres avec prudence, s’appuyer sur les outils de fiabilisation disponibles et privilégier une analyse qualitative et dynamique de la vacance. Ce contexte offre aussi l’opportunité de mieux cibler les actions de mobilisation du parc vacant et d’améliorer la connaissance partagée du phénomène à l’échelle nationale et locale.