FAQ : Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH)

L’État est chargé de collecter la TVLH, par le biais de la DGFIP (Direction Générale des Finances Publiques). C’est pourquoi des frais d’assiette et de recouvrement sont retirés au produit brut par l’Etat (5,4% du produit brut, selon l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1461 du CGI).

L'assiette de taxation est constituée du parc vacant.

Le fait générateur de l’impôt est l’occupation du logement au 1er janvier de l’année de taxation. L’occupation est obligatoirement déclarée par le propriétaire sur la plateforme de la DGFIP “Gérer Mes Biens Immobiliers” (GMBI).

La TVLH se déclenche à partir d’une année complète de vacance en zone tendue, et de deux années complètes en zone non tendue (si la collectivité a délibéré pour l’instaurer).

Lorsque le propriétaire ne remplit pas ses obligations déclaratives ou que des conflits déclaratifs surviennent (en présence de plusieurs propriétaires notamment), l’occupation au logement est définie par la chaîne de taxation, l’algorithme de la DGFIP permettant d’établir l’occupation des logements.

Le texte ne prévoit pas la possibilité pour les collectivités de moduler le taux de la TVLH en fonction de la durée de la vacance. La seule distinction possible est celle qui est prévue en zone tendue, entre la première année de vacance (17 % ou plus, dans la limite de 30 %) et les années suivantes (34 % ou plus, dans la limite de 60 %).

Les conseillers aux décideurs locaux peuvent accompagner les collectivités pour effectuer la simulation de recettes de TVLH.

En zone tendue, les communes peuvent délibérer pour majorer les taux de la TVLH jusqu’au 15 avril de l’année de taxation (les délibérations portant sur les taux sont régies par l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1639 A du CGI).

En zone tendue, le produit de la taxe est destiné exclusivement aux communes. Ces dernières sont compétentes pour majorer les taux de droit commun sur délibération, jusqu’au 15 avril de l’année de taxation.

En zone tendue, les seules contreparties au transfert des recettes de l’Etat vers les communes sont les frais d’assiettes et de recouvrement, qui s’élèvent à 5,4 % du produit brut (perçus par l’État, en application de l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1641 du CGI). Par ailleurs, les communes récupèrent la charge financière des dégrèvements (conformément à l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1406 bis du CGI) : le montant remboursé au contribuable est déduit des attributions mensuelles versées par l'État à la collectivité (mentionnées aux (Ouvre une nouvelle fenêtre) articles L. 2332‑2 et (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 3332‑1‑1 du CGCT).

En zone non tendue, les collectivités peuvent délibérer pour instaurer la TVLH jusqu’au 1er octobre de l’année précédant l’année de taxation. Le taux peut être défini dans cette même délibération, mais il est toutefois recommandé de fixer le taux dans une autre délibération.
La délibération d'instauration n'est pas à renouveler chaque année.

En zone non tendue, dans le cas où le taux n'a pas été fixé par la délibération instaurant la taxe, les collectivités peuvent délibérer pour fixer le taux de la TVLH jusqu’au 15 avril de l’année de taxation (les délibérations portant sur les taux sont régies par l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1639 A du CGI).

Toutefois, il est recommandé pour les communes situées en zone non tendue de dissocier la délibération d’institution de celle fixant le taux d’imposition. En effet, seule la délibération de taux est à prendre chaque année.

En zone non tendue, si la TVLH a été instaurée par l’EPCI, le produit de la taxe revient à l’EPCI, sauf sur le périmètre des communes de l’EPCI qui auraient préalablement instauré la taxe et qui perçoivent donc le produit de la taxe sur leur périmètre.

Dans le cas où des communes avaient instauré une THLV, la caducité des anciennes délibérations permet à leur EPCI de pouvoir instaurer la TVLH dès 2027 et ainsi de percevoir le produit de la taxe (sauf si ces communes délibèrent pour instaurer la TVLH avant l'EPCI).

Seuls les EPCI dôtés d’un PLH (Plan Local de l'Habitat) peuvent instaurer la TVLH, et uniquement en zone non tendue (la TVLH étant d’application automatique en zone tendue). A défaut de PLH, les EPCI peuvent proposer aux communes de leur territoire de délibérer en faveur de l’instauration, mais le produit de la taxe reviendra dans ce cas aux différentes communes.

Toute commune située en zone non tendue peut instaurer la TVLH indépendamment de l’EPCI, et ainsi percevoir le produit de la taxe, sauf si l’EPCI auquel elle appartient l’a déjà instaurée. Dans ce dernier cas, la taxe est applicable sur tout le territoire de l’EPCI et donc sur le périmètre de ladite commune, mais le produit de la taxe revient à l’EPCI.

Dès lors qu’un EPCI est doté d’un PLH (tel que défini à l' (Ouvre une nouvelle fenêtre) article L302-1, du CCH) il peut instaurer la TVLH sur le périmètre intercommunal, indépendamment de l’avis des communes. Cependant, l’EPCI ne peut pas instaurer la TVLH sur un périmètre inférieur à son territoire de compétence (par exemple sur une seule commune).

Le texte ne permet pas d'instaurer la taxe sur un périmètre autre que le périmètre administratif de la collectivité :

• la commune instaure la taxe sur le périmètre communal,
• l'EPCI l'instaure sur le périmètre intercommunal (à l'exception de celui des communes qui l'auraient déjà instaurée).

Seuls les (Ouvre une nouvelle fenêtre) logements habitables sont actuellement soumis à la TLV ou à la THLV. Un logement qui n'est pas clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) est donc actuellement exclu du champ d'application de la TLV et de la THLV dès lors que des travaux importants sont nécessaires à son habitabilité.

En matière de TVLH, le législateur ne mentionne pas ce cas d'exonération, il est toutefois permis de penser qu'il sera considéré de la même façon qu'en matière de TLV.

Le texte définit les situations suivantes, dans lesquelles un logement est exclu du champ de la TVLH :

• Occupation effective : le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année.
• Vacance involontaire : le propriétaire justifie que la vacance ne dépend pas de sa volonté (ex: difficultés manifestes de mise en location ou de vente au prix du marché).
• Logement social : les logements détenus par une entité mentionnée aux articles  (Ouvre une nouvelle fenêtre) (Ouvre une nouvelle fenêtre)L. 411‑2 et  (Ouvre une nouvelle fenêtre) (Ouvre une nouvelle fenêtre)L. 481‑1 du Code de la Construction et de l’Habitation (c’est à dire, les organismes HLM ou des SEM de construction).
• Domaine public : les dépendances du domaine public.

Oui, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable sont exonérés de TVLH. Le bofip considère qu’un logement proposé à la vente ou à la location au prix du marché entre dans ce type de vacance dite “involontaire”.

Oui, les logements appartenant au domaine privé des collectivités sont imposables au titre de la TVLH. Seules les dépendances du domaine public ne le sont pas (c'est le cas des logements de fonction dans les établissements scolaires par exemple).

(Ouvre une nouvelle fenêtre) Un arrêt du Conseil d'État du 18 janvier 2008, était venu préciser que, pour être imposable à la taxe sur les logements vacants, le logement devait pouvoir "être mis, sur simple décision du propriétaire, sur le marché immobilier locatif dans des conditions normales et durables d'habitation".

Cependant, les logements qui constituent des dépendances du domaine public, ne peuvent faire l'objet d'un bail "loi de 1989" (bail classique). Comme toute occupation du domaine public, leur occupation ne peut être que précaire. Ils doivent par suite être exclus du champ d'application de la taxe sur les logements vacants.

Pour effectuer un signalement, plusieurs étapes préalables doivent être respectées :

• Vérifier l'occupation au jour du fait générateur, c’est-à-dire au 1er janvier de l’année considérée : le signalement doit porter sur l’occupation du logement à cette date (si une évolution a eu lieu depuis, elle sera prise en compte lors de la prochaine année de taxation)
• Constituer un faisceau d'indices présumant l'occupation d'un logement, c’est-à-dire des éléments concrets (consommation d’eau ou d’énergie, échanges écrits, boîte à clé, annonce de location courte durée, etc.) : un signalement ne peut se fonder sur une simple observation visuelle.

Ensuite, le signalement sera étudié par la DDFIP, puis instruit par le Service des Impôts des Particuliers qui adressera un courrier d'information au propriétaire. En l’absence de contestation de la part du propriétaire dans un délai de 30 jours, un "rôle supplémentaire" est émis.

Pour plus d’informations sur le signalement, vous pouvez consulter l’article suivant : (Ouvre une nouvelle fenêtre) Effectuer un signalement pour fiabiliser les données fiscales sur les logements vacants

L'usage des données "au compteur" que certains fournisseurs de fluides (dont eau) fournissent, est compatible avec le Règlement Général sur la Protection des Données si et seulement si ces données sont "anonymisées". Si ces données ne sont pas anonymisées, la collectivité a l’obligation de permettre à l’usager d’accéder à ses données personnelles et de lui demander s’il consent à partager ces données. Certains opérateurs le mentionnent dans leurs Conditions Générales d’Utilisation, mais ce n’est pas toujours le cas.

En cas d’absence de déclaration ou de déclaration involontaire erronée, la collectivités peut sensibiliser le propriétaire à l’importance de sa déclaration GMBI. Un modèle de courrier est disponible sur la plateforme Zéro Logement Vacant à cette fin. Ainsi, l’occupation sera corrigée dans les données fiscales pour l’année suivante.

En cas de déclaration volontairement erronée du propriétaire (optimisation fiscale) ou lorsque la collectivité souhaite soumettre à l’impôt un logement qui n’était pas considéré fiscalement comme vacant pour l’année fiscale en cours, la collectivité peut procéder à un signalement. Dans le cas où le signalement abouti, le logement fera l’objet d’une reprise. Les reprises peuvent être réalisées jusqu’au 31 décembre de l’année suivant l’année de taxation.