Logements vacants en zone tendue : suppression de la TLV, quels impacts ?
Publié le mercredi 18 février 2026
Cet article s’adresse exclusivement aux communes situées en zones tendues (ex communes TLV 1 et 2). Un autre article, dédié aux communes situées en dehors des zones tendues, sera publié prochainement.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Il s’agit d’une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
L’on considère qu’est caractérisée par ce déséquilibre :
1° Une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;
2° Une commune ne remplissant pas les conditions prévues au 1° et dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements. [Ce sont les communes touristiques.]
(Ouvre une nouvelle fenêtre) La liste des communes situées en zones tendues est définie par décret.
La (Ouvre une nouvelle fenêtre) Loi de Finances pour 2026 modifie en profondeur la fiscalité applicable aux logements vacants (lien (Ouvre une nouvelle fenêtre) TVLH) — et plus particulièrement pour les communes situées en zone tendue.
À compter du 1er janvier 2027, la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), régie jusqu’alors par l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 232 du Code général des impôts (CGI), est supprimée au profit de la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), codifiée à un nouvel article 1406 bis du CGI.
Ce passage, d'une taxe nationale à une taxe locale, entraîne trois changements structurels majeurs pour les communes tendues.
1. Le transfert des recettes fiscales sur les logements vacants aux communes
Sous le régime de la TLV, le produit de la taxe était perçu par l’État. Avec l'instauration de la TVLH, les recettes sont désormais versées à la commune.
Le législateur a également prévu, contrairement aux autres taxes locales, que la TVLH soit exonérée des frais de dégrèvement et de non-valeurs de l'État (modification de l' (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1641 du CGI). La collectivité perçoit ainsi 94,6 % du produit brut de la taxe, avec 5,4% de frais d’assiette et de recouvrement.
Qu'en est-il des frais de gestion et contreparties de l'État ?
A titre de comparaison, en matière de THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) (Ouvre une nouvelle fenêtre) Pourquoi instaurer la THLV dans ma commune ? , applicable dans les zones non tendues ayant délibéré en faveur de son instauration jusqu’en 2026 inclu, l’Etat perçoit :
- 3,6% du montant de la taxe en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs (I de l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1641 du CGI).
- 4,4% du montant de la taxe pour les frais d’assiette et de recouvrement (II de l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1641 du CGI).
→ Soit un total de 8% du montant de la taxe.
2. Un pouvoir de modulation des taux de TVLH
Si le mécanisme de la TVLH reprend les principes de la TLV (vacance constatée sur une année minimum, taux de base de 17 % la première année et 34 % les suivantes), il offre une nouvelle autonomie aux collectivités.
Désormais, les communes ont la possibilité de majorer les taux de la taxe par délibération (prise dans les conditions prévues à l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1639 A du CGI), dans les limites suivantes :
- Jusqu’à 30 % pour la première année d'imposition (contre 17 % par défaut).
- Jusqu’à 60 % à compter de la deuxième année (contre 34 % par défaut).
Quelle est l'assiette de la TVLH ?
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’ (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 1409 du CGI.
ette latitude permet d'adapter la pression fiscale aux spécificités locales (marché immobilier, volonté politique…).
3. La responsabilité financière des dégrèvements
En contrepartie de la perception directe des recettes, la collectivité assumera la charge financière des dégrèvements.
Conformément au VI de l’article 1406 bis du CGI, les dégrèvements accordés aux contribuables incombent à la commune. Lorsqu'un logement est dégrevé (par exemple, si le propriétaire apporte la preuve d'une occupation ou d'une vacance involontaire (Ouvre une nouvelle fenêtre) TVLH ), le montant remboursé au contribuable est déduit des attributions mensuelles versées par l'État à la collectivité (mentionnées aux (Ouvre une nouvelle fenêtre) articles L. 2332‑2 et (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 3332‑1‑1 du CGCT).
Les collectivités situées en zones tendues doivent donc désormais s’assurer de la fiabilité de l’assiette de taxation des logements vacants afin d’éviter les dégrèvements et de sécuriser leur budget.
| TLV en vigeur en 2026 (Art. 232 du CGI) | Nouvelle TVLH en vigueur à partir de 2027 (Art. 1406 bis du CGI) | |
|---|---|---|
| Bénéficiaire de la taxe | État (versé à l'ANAH) | Commune |
| Taux de base | 17 % (an 1) / 34 % (an 2+) | 17 % (an 1) / 34 % (an 2+) |
| Pouvoir de modulation | Aucun (taux fixes nationaux) | Majoration possible (jusqu'à 30 % (an 1) / 60 % (an 2+)) |
| Frais de gestion (Art. 1641) | Sans objet (taxe perçue par État) | Exonérés (0 %) |
| Charge des dégrèvements | État | Commune |
| Durée de vacance requise | 1 an au 1er janvier de l'année de taxation | 1 an au 1er janvier de l'année taxation |
| Gestion | Direction Générale des Finances Publiques | Direction Générale des Finances Publiques |