Lutte contre les logements vacants : ne jetons pas le bébé avec l'eau du bain

Le think tank Terra Nova, dans le premier chapitre de son dossier pour une refondation de la politique de logement, intitulé « (Ouvre une nouvelle fenêtre) Logements vacants et bureaux vides : au mieux, un maigre appoint à la construction neuve », porte un jugement définitif sur une politique pourtant en pleine structuration. Conclure à l’échec d’un dispositif alors que les outils opérationnels ne sont déployés que depuis peu semble manquer quelque peu de nuance et de mise en perspective. Voici pourquoi, au contraire, la mobilisation du parc vacant reste plus que jamais un levier d'avenir.

Une politique jeune qui fédère déjà son écosystème

Il est essentiel de rappeler que la lutte contre la vacance, en temps que telle, est une politique publique très récente : le premier et unique (Ouvre une nouvelle fenêtre) Plan National de Lutte contre les logements Vacants (PNLV) date de 2020, tout juste le temps de boucler un recensement général de la population. Comparé aux décennies de politiques d’amélioration de l’habitat (l’ANAH a été créée en 1971) ou de lutte contre l’habitat indigne (le Pôle National de Lutte contre l'Habitat Indigne (PNLHI) a été créé en 2001), c’est un temps extrêmement court face à une problématique éminemment complexe.

Loin d’être une « recette miracle », il est essentiel de souligner que la lutte contre les logements vacants a su fédérer en quelques années une communauté d’acteurs et d’actrices engagés. L’un des outils phare de ce plan national, le service public numérique Zéro Logement Vacant ouvert en novembre 2022, compte aujourd’hui environ 1300 structures utilisatrices, dont près de 620 intercommunalités et 570 communes, couvrant 55% des communes et 63% de la vacance structurelle (vacance de plus de 2 ans du parc privé).

De plus, les moyens mis au service de la remobilisation des logements vacants, comme les procédures (biens sans maître, etc.), la fiscalité (fusion des taxes dans la loi de finances 2026), les données (Lovac ou Locomvac) et les outils (Zéro Logement Vacant, Urbansimul) ou les financements (prime Anah de sortie de la vacance), évoluent continuellement afin de s’adapter aux réalités du terrain et gagner en efficience.

De la connaissance à l'action : mieux cibler les logements vacants à mobiliser

Les auteurs, Jean Bosvieux et Bernard Coloos, avancent que peu des 3 millions de logements vacants identifiés par l’INSEE sont disponibles, rendant les politiques de lutte « sans issue ». Afin de dépasser la vision purement statistique qui a longtemps prévalu, rappelons que la connaissance de ce parc vacant s’est considérablement améliorée ces dernières années grâce à l’exploitation des données fiscales et qu’il est désormais possible d’affiner le propos.

Effectivement, une grande partie de ces trois millions de logements vacants n’est pas remobilisable, tout simplement parce qu’elle n’en a pas besoin de l'être. En effet, deux tiers environ de la vacance globale est constituée d’une vacance de court terme, dite frictionnelle ou conjoncturelle, inhérente au marché immobilier lui-même. Ces logements “à louer”, “à vendre”, “à rénover” ou en cours de succession n’ont pas besoin de la puissance publique pour sortir de la vacance : ils sont remobilisés naturellement par le marché.

Reste, selon les données LOVAC, encore 1,3 million de logements structurellement vacants (4,1 % du parc privé vacant depuis plus de 2 ans) en 2025. C’est là qu'intervient le service public numérique Zéro Logement Vacant. Contrairement aux données Insee qui empêchaient toute approche opérationnelle, les collectivités territoriales peuvent désormais exploiter, fiabiliser et enrichir la donnée fiscale en croisant les informations et en allant réellement au contact des propriétaires.

En ces temps de pénurie d’offre de logement, cette ressource vaut la peine d’être considérée ; et même si elle reste difficile à appréhender, déployer les solutions adaptées (aides à la rénovation, médiation, intermédiation locative, etc.) et avoir un impact réel est désormais possible, et même quantifiable.

Accompagner les propriétaires de logements vacants, c’est un investissement

Entendons nous bien, la plupart des propriétaires n’ont aucun intérêt financier à maintenir leur patrimoine immobilier inoccupé : un logement vacant représente une charge financière ainsi que fiscale, et l’inoccupation accélère très souvent sa dégradation (perte en valeur vénale).

Or il existe un principe de réalité que ne prend pas en compte cette étude basée sur une rationalité économique parfaite des propriétaires. En effet, les décisions prises par les propriétaires privés ne sont pas purement comptables. L’attachement au bien, des situations juridiques complexes et une méconnaissance des dispositifs d'aide peuvent maintenir durablement des logements vides malgré ces charges et les risques encourus (squats et dégradations).

L'intervention publique, loin d'être « inutile », est souvent le déclic utile et nécessaire pour débloquer ces situations complexes. La politique de lutte contre la vacance, est non seulement un service rendu aux propriétaires mais également rendu à la collectivité, en remettant du mouvement, de la vie, là où n’y en avait plus.

Sortir du prisme des logements vacants ruraux

L’un des arguments de l'étude consiste à dire que la vacance de longue durée concerne principalement les zones rurales, là où la demande est a priori faible, rendant toute politique de remobilisation vaine et inutile. Cette analyse simpliste confond valeur relative et valeur absolue.

S'il est vrai que les taux de vacance sont généralement plus élevés en zone rurale, la réalité du volume concerné est tout autre : près de 427 000 logements privés structurellement vacants sont situés en zone tendue (décret (Ouvre une nouvelle fenêtre) n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 qui actualise les zones de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements), soit près de 32 % de la vacance structurelle nationale. Un tiers du gisement se trouve donc là où la crise du logement est la plus aiguë et dépasse largement les objectifs annuels de construction neuve. Dans ces secteurs, l'obsolescence des logements n'est pas une fatalité mais une opportunité foncière.

Logements vacants : une opportunité à l'heure du ZAN et de la crise du logement

Même si l’étude dépeint un parc obsolète, dont la rénovation ne serait pas suffisante à sa remobilisation, il n’en reste pas moins une opportunité à plusieurs titres. Face à l'objectif de Zéro Artificialisation Nette, le logement vacant est un gisement foncier pour restructurer nos villes. Souvent en mauvais état, sa transformation s’envisage plus facilement, allant même jusqu’à la démolition (avec ou sans densification) pour reconfigurer la trame urbaine ou simplement renaturer les sols.

A l’heure où le parc privé atteint des niveaux de vacance historiquement hauts depuis 50 ans, il serait mal venu de le traiter comme quantité négligeable. Réduire la politique de lutte contre la vacance à la seule remise sur le marché est une vision étroite, car elle contribue plus ou moins directement à plusieurs politiques majeures :

• La lutte contre l'habitat indigne : identifier une poche de vacance, c'est souvent mettre le doigt sur un ensemble bâti dégradé pour agir avant qu'il ne devienne un danger, ou qu’il ne soit capté par les marchands de sommeil.
• La sobriété foncière : éminemment mutable, le parc vacant est avant tout du foncier susceptible de répondre à la fois à des besoins de densification, ou à l’inverse, de renaturation en compensation.
• La sobriété énergétique : c'est un défi immense, car en plus du parc vacant, 1,6 million de "passoires énergétiques" (étiquettes F et G) du parc locatif privé sont ou seront progressivement interdites à la location.
• La décarbonation : utiliser le “déjà-là”, c’est éviter de construire de nouveaux logements neufs et de consommer des tonnes de carbone supplémentaires pour répondre aux besoins en logement.