Réforme de la fiscalité sur les logements vacants : ce que prévoit la loi finances pour 2026

La Loi de Finances pour 2026 introduit une réforme structurelle de la fiscalité appliquée aux logements vacants. L' (Ouvre une nouvelle fenêtre) article 27 ter prévoit la création d'une taxe unique, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), destinée à remplacer les dispositifs actuels (TLV et THLV) à compter du 1er janvier 2027.

Cette mesure vise à simplifier le cadre fiscal tout en renforçant le rôle des collectivités locales dans la gestion de leur parc immobilier.

1. Unification du cadre fiscal

Jusqu’à présent, la fiscalité sur les logements vacants reposait sur deux dispositifs distincts selon la zone géographique (zones tendues et non tendues). La nouvelle TVLH unifie ces régimes au sein d'un article unique du Code général des impôts (Art. 1406 bis).

Le produit de cette taxe sera directement affecté au budget des communes ou des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Auparavant, l’Etat percevait les recettes de la TLV et les collectivités celles de la THLV, lorsqu’elles l’avaient instaurée.

2. Une application différenciée selon les territoires

La réforme maintient une distinction entre les zones dites « tendues » (caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande) et le reste du territoire, tout en ajustant les paramètres de taxation.

• Pour les zones tendues, dont la liste des communes est définie par décret, la taxe est instaurée automatiquement.
• Pour les zones non tendues, la taxe peut être instaurée par la commune ou par l'EPCI (sous réserve que ce dernier ait adopté un Programme Local de l’Habitat). La décision de l'EPCI ne s'applique toutefois pas sur le territoire des communes membres ayant déjà instauré leur propre taxe.

3. Précisions sur le champ d'application et les exonérations

Le texte précise les situations dans lesquelles un logement est exclu du champ de la TVLH :

• Occupation effective : le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année.
• Vacance involontaire : le propriétaire justifie que la vacance ne dépend pas de sa volonté (ex: difficultés manifestes de mise en location ou de vente au prix du marché).
• Domaine public : les dépendances du domaine public.
• Logement social : les logements détenus par une entité mentionnée aux articles (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 411‑2 et (Ouvre une nouvelle fenêtre) L. 481‑1 du Code de la Construction et de l’Habitation (c’est à dire, les organismes HLM ou des SEM de construction).

4. Responsabilité financière

L’article prévoit que le coût des dégrèvements soit à la charge de la collectivité bénéficiaire de la taxe. En pratique, si une taxe est dégrevée suite à une erreur d'identification d'un logement (logement vacant alors qu'il est occupé), la commune ou l'EPCI devra en supporter le remboursement sur ses propres ressources.

Auparavant, les dégrèvements de la Taxe nationale sur les Logements Vacants (TLV) — applicable en zones tendues — étaient supportés par l’État, à qui elle bénéficiait.

Ce mécanisme incite les collectivités à une vigilance accrue sur la qualité des bases de données fiscales.

Calendrier : Les nouvelles dispositions s'appliqueront aux impositions établies au titre de l'année 2027. Pour le calcul de la durée de vacance, les années antérieures à 2027 seront prises en compte.